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      ?樓按明曦/新居屋選H按 慳息可期\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

      2022-05-16 04:24:11大公報
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        圖:房委會建議容許居屋一二手市場的新買家采用H按,暫定推行日期為今年11月1日。

        現時購買房委會出售的資助房屋,只可選擇承造最優惠利率按揭計劃(P按),并不能選用銀行同業拆息按揭計劃(H按)。然而,日前房委會建議容許參與財務機構除了提供現行的P按外,亦可以向相關買家提供H按,涵蓋現有按揭人、現有業主和一二手市場計劃的新買家,并暫定推行日期為今年11月1日。這也意味著預計四季度開始揀樓的“居屋2022”買家,或可成為首批選用H按計劃的新居屋業主。此外,新政策或會誘發部分現有資助房屋業主轉按慳息。

        事實上,根據金管局最新數據顯示,3月份H按選用比例高達97.1%,而選用P按的比率則只有1%,主要原因是由于現時拆息低位橫行。以5月11日的一個月行業同業拆息(HIBOR)為0.18厘及現時大部分新造H按計劃為H+1.3厘計算,實際按息只需要1.48厘,與普遍P按計劃的實際按息為2.5厘比較,節省超過1厘的利息開支。

        若以“居屋2022”其中一個單位作為例子,北角驥華苑最貴單位的臨時售價為531萬元,白表買家最高可承造九成按揭,貸款額為477.9萬元。如供款25年,選用P按的每月供款為2.1439萬元,全期利息開支為165.2818萬元;如選用H按(假設實際按息為1.48厘),每月供款為1.9068萬元,全期利息開支為94.1425萬元。H按比P按的每月供款少2371或11%,全期利息開支少71.1393萬元或43%。

        此外,現時正在供樓的資助房屋業主,亦可考慮轉按至H按計劃慳息,更可獲得銀行最高1.4%的現金回贈。假設尚馀貸款額200萬元,年期尚余15年,若貸款額及年期不變,由P按轉按至H按(假設實際按息為1.48厘)每月供款由1.3336萬元減至1.2397萬元,減少939元或7%。但要注意,未補地價的居屋并不能加按套現,只可轉按。

        最后,打算選用H按的資助房屋買家及業主需留意,美國加息周期已經啟動。雖然香港仍未跟隨加息(P),但在美國持續加息及縮表的情況下,資金有機會加快流出港元市場,拆息亦有機會隨之上升,使與拆息相關的H按實際按息逐步上揚,甚至有機會觸及封頂息率約2.5厘,與P按“睇齊”,由P按轉H按的慳息作用或會漸漸減弱。不過,由于H按設有封頂位,基本上即使拆息不斷上升,只要銀行未有更改P利率,實際利率將鎖定于封頂位不變,使用H按仍然可比P按更為慳息。如有疑問,可向銀行或專業按揭中介作進一步咨詢。

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